Toelichting huurverhogingsbeleid Weller
Waarom huurverhoging?
Net als voor uw eigen huishouden, is het voor Weller zo dat inkomsten en uitgaven elkaar moeten dekken. Dit geldt zeker voor de langere termijn. Onze inkomsten bestaan uit huuropbrengsten. De uitgaven bestaan uit onderhouds-kosten voor de woningen, verduurzaming van de woningen en het slopen van oude woningen die dan weer door nieuwbouw vervangen worden. Verder zijn er ook nog rente en aflossingen, personeels- en administratiekosten, belastingen, verzekeringen enzovoorts.
Landelijke ontwikkelingen
De huur mag ieder jaar in juli worden aangepast. De overheid bepaalt de maximale huurverhoging. Dit jaar mogen de huurprijzen van sociale huurwoningen per 1 juli 2023 verhoogd worden met maximaal 2,6%. De huurverhoging van 2023 volgt niet (zoals eerdere jaren) de inflatie, maar de gemiddelde loonstijging. In 2022 was de inflatie namelijk historisch hoog en is dus afgestapt van een jaarlijkse huurverhoging die gebaseerd is op de inflatie.
Overleg huurderskoepels
De plannen voor de huurverhoging zijn overlegd met de huurderskoepels. Dit zijn: Huurderskoepel Brunssum & Schinveld, GBP (stadsdeel Heerlen-Centrum), Huren en Wonen (stadsdeel Heerlerheide) en Huurderskoepel stadsdeel Heerlerbaan. Deze hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid zich uit te spreken over het genoemde huurbeleid en de voorgestelde huurverhoging.
Hoe gaat Weller per 1 juli 2023 met de huurverhoging om?
Voordat de huurverhoging wordt vastgesteld, kijkt Weller naar de verhuurbaarheid, de investeringen die nodig zijn in onder andere verduurzaming en hoe de woonlasten zich ontwikkelen. In overleg met de huurderskoepels volgt Weller in principe al enkele jaren een inflatievolgend huurprijsbeleid. Omdat wij het belangrijk vinden om de huren betaalbaar te houden, verhogen wij per 1 juli 2023 de huur voor de meeste woningen beperkt met 2,3%. Hiermee volgen wij even niet de inflatie van het voorgaande jaar (9,97% over 2022) en blijven we onder de maximaal toegestane huurprijsaanpassing (2,6%). Opnieuw zullen we geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Ook voor garages en parkeerplaatsen geldt een huurprijsverhoging van 2,3%.
Graag wijzen we u op de Wet eenmalige huurverlaging, die sinds 1 maart 2023 van kracht is. Huurders met een hoge huur en een laag inkomen die hiervoor in aanmerking komen, hebben van Weller automatisch bericht gekregen. Is uw inkomen gedaald in 2022 of 2023? Dan moet u zelf in actie komen. Kijk voor meer informatie en de voorwaarden op deze pagina.
Ontvangt u huurtoeslag?
Dan hoeft u de nieuwe huurprijs niet door te geven aan de Belastingdienst. Weller zal dat voor u doen.
Bezwaar
Als u het niet eens bent met de voorgestelde huurverhoging heeft u de mogelijkheid schriftelijk bezwaar bij ons aan te tekenen vóór 1 juli 2023.
Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
-
Wanneer wordt het voorstel naar de huurders opgestuurd?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
In week 16 (tussen 18 en 21 april 2023) krijgen zo’n 9200 huurders het voorstel tot huurverhoging in de brievenbus; het voorstel bestaat uit een toelichting op het huurverhogingsbeleid van Weller en een brief waarin staat wat de oude huur is, het bedrag van de huurverhoging en de nieuwe huurprijs.
-
Waarom een huurverhoging? Het leven is al zo duur!Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Net als voor uw eigen huishouden, is het voor Weller zo dat inkomsten en uitgaven elkaar moeten dekken. De inkomsten van de huurverhoging heeft Weller nodig voor onderhoud, projecten, verduurzaming, belastingen en dergelijke.
-
Hoe komt Weller bij het percentage 2,3%?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
In ons beleidsplan is betaalbaarheid tot belangrijkste speerpunt benoemd. Omdat wij het belangrijk vinden om de huren betaalbaar te houden, verhogen wij per 1 juli 2023 de huur voor de meeste woningen beperkt met 2,3%. Hiermee volgen wij even niet de inflatie van het voorgaande jaar (9,97% over 2022) en blijven we onder de maximaal toegestane huurprijsaanpassing (2,6%).
-
Ik heb gehoord dat huurders met een wat hoger inkomen een huurverhoging krijgen van maximaal 50 of 100 euro. Geldt dat ook voor huurders van Weller?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Nee; Weller heeft in overleg met haar vier huurderskoepels besloten, net als vorige jaren, per 1 juli 2023 het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging NIET te hanteren. Daarom krijgen dit jaar de meeste huurders van Weller (dus niet bij elke woningcorporatie) een huurverhoging van 2,3% onafhankelijk van hun inkomen.
-
Verlies ik mijn recht op huurbescherming (a) en mijn recht op huurtoeslag (b) als mijn huurprijs als gevolg van de huurverhoging de liberalisatiegrens van € 808,06 overschrijdt?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Ook als de huurprijs boven de toeslaggrens raakt, heeft u recht op huurbescherming. Dat heeft namelijk te maken met de huurprijs die u betaalde bij het aangaan van de huur. Als uw huur boven de liberalisatiegrens van € 808,06 is geraakt, betekent dat niet dat het huurcontract ‘geliberaliseerd’ is. Lopende huurcontracten kunnen wettelijk gezien niet worden geliberaliseerd. Het puntenstelsel geldt nog steeds voor deze contracten (a).
Huishoudens die vóór de huurprijsverhoging al recht hadden op toeslag, houden dat recht als hun huurprijs door een huurverhoging boven deze grens raakt. Maar over het deel van de huurprijs boven de huurtoeslaggrens krijgen zij géén toeslag. Dat deel moeten zij volledig zelf betalen (b).
-
Kan ik altijd bezwaar maken tegen de huurverhoging?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Nee. De meeste verhuurders houden zich bij de jaarlijkse huurverhoging aan alle regels. Als de regels goed gevolgd zijn, heeft bezwaar maken geen zin. Als u twijfelt, is het raadzaam contact op te nemen met de adviseur wijken en buurten. Zo kunt u bijvoorbeeld per juli geen bezwaar maken tegen de huurverhoging als u vindt dat sprake is van achterstallig onderhoud. Dit kunt u gedurende het jaar bij ons melden, wacht hiermee niet tot de huurverhoging. U kunt wel bezwaar maken tegen de huurverhoging als bijvoorbeeld uw verhoging meer is dan wettelijk toegestaan (max. 2,6%) of wanneer de puntentelling niet klopt.
Lees op de website van de Huurcommissie (Jaarlijkse huurverhoging beoordelen | Huurders | Huurcommissie) wanneer u met succes bezwaar kunt maken. Of controleer op de website van de Woonbond (Check 2023 in voorbereiding | woonbond.nl) of de huurverhoging aan alle regels voldoet.
-
Hoe maak ik bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Stuur uw bezwaar per e-mail (info@wellernet.nl ) of brief (Stichting Weller Wonen, Postbus 2 6400 AA, HEERLEN) naar Weller, vóór de datum waarop de huurverhoging ingaat; dus voor 1 juli 2023. (Zorg dus dat Weller uw schriftelijk bezwaar uiterlijk op 30 juni 2023 heeft ontvangen.)
-
Wat gaat er gebeuren als ik de huurverhoging niet betaal, maar ook geen bezwaar maak tegen de huurverhoging?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Dan krijgt u vóór 1 oktober aangetekend een ‘herinneringsbrief’ van Weller. Heeft u ook vóór 1 november nog niet gereageerd op die herinneringsbrief richting de Huurcommissie (dus op uw initiatief als huurder) dan geldt de huurverhoging alsnog zoals in de huurverhogingsbrief beschreven.
-
Wat gebeurt er nadat ik bezwaar heb gemaakt?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Als een huurbezwaarschrift binnen is gekomen, zal uw adviseur wijken en buurten contact met u opnemen om het bezwaar te bespreken en – indien van toepassing – in goed overleg met u op te lossen. Als we er samen uitkomen, dan ondertekent u een akkoordverklaring en wordt het bezwaarschrift ingetrokken.
Blijven we het oneens? Dan vragen wij aan de Huurcommissie om de huurverhoging te beoordelen.
-
Hoe zit het met garages en parkeerplaatsen?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Die krijgen eveneens een verhoging van 2,3%.
-
Hoe zit het met de huurprijs in de vrije sector?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector (huurprijs boven de liberalisatiegrens van €808,06) is vanaf 1 januari 2023 maximaal 4,1%. Dat is 3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt.
-
Ik heb gehoord dat ik geen huurverhoging krijg dit jaar als mijn woning een E, F of G label heeft?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Dat klopt. Bij woningen die een E, F of G label hebben, wordt per 1 juli de kale huurprijs (de huurprijs zonder servicekosten) niet verhoogd.
-
Hoe kan ik meer te weten komen over hoe huurverhoging en huurprijs tot stand komen?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
U kunt gerust contact opnemen met de medewerker klanten of uw adviseur wijken en buurten; dat levert een mooi klant-contact-moment op en hij of zij kan u meer informatie en uitleg geven.
-
Hoe komt het dat mijn buren die in een vergelijkbare woning wonen, een ander huurbedrag betalen dan ik?Vraag en antwoord Jaarlijkse huurverhoging 2023
Aedes, de vereniging voor woningcorporaties, legt in deze video uit hoe het kan dat sommige huurders in eenzelfde soort woning toch een ander huurbedrag betalen en wat een woningcorporatie kan doen om de verschillen te verkleinen.